中古マンション下落の背景と理由
今回は東京都の数字がマイナスに振れましたが、決して東京都全体で中古マンションの価格が下がっているということではありません。都心部や、目黒区や品川区、豊島区や台東区などの周辺の一部の行政区など、価格水準が高いエリアが、年初あたりから調整局面に入り、それが8月になり東京都全体の平均を下げるに至った、ということです。今回下落したのは、ここ1～2年で、実需だけでなく投資・投機目的の資金が入り、マネーゲームによって急騰していた物件の多いエリアになります。つまり、この下落は、過熱感の揺り戻しによって調整局面を迎えている、というのが実態と言えるでしょう。一方で、都心部以外にまで調整局面が及んだわけではない、という点には留意する必要があります。
中国の方をはじめとする外国の方が、都心のマンションを買い占めているとか買い漁っているからこれまで価格が過熱していた、というわけでは必ずしもありません。もちろん外国人によるそういった動きもこれまでにあったのは事実です。しかし、ここ1～2年の流れとしては、そういった外国人が流入する流れに乗じて、国内の富裕層や投資家、法人や買取再販業者さんが高額で仕入れて高額で売るという“高値でのキャッチボール”を繰り返すことで価格が急騰していったというのが実状に則した言い方になります。国内の業者が、中国の方が好みそうな物件を、先んじて仕入れ、そこに2～3割、高い時には5割くらい利益を乗せて売る、というプレイヤーが増えたことが、実態が伴わない価格にまで吊り上がった背景としてあるのです。
そしてこの急ピッチの値段上昇によって、本当に物件が欲しい人々が購入することが難しくなってしまいました。都内で1億5000万円の物件ともなると、世帯年収1500万円のパワーカップルでペアローンを組んだとしても、買うのはかなり厳しいですし、目下の金利上昇を考えればその負担はなおさらです。不動産が予算レンジから乖離していったために、需要が周辺エリアや、マンションよりリーズナブルな新築分譲戸建てへと流出することとなったのです。
その結果、水面下では2024年後半以降から、物件の在庫数である流通戸数が溜まり始めることとなりました。建築コストなどで決まる新築の物件価格とは違い、中古のマンション価格は市場の需給によって決まります。流通戸数がだぶつけば、当然、価格は下落することが見込まれます。
さらに昨年秋には、流通戸数の増加に対する市場の警戒感が徐々に高まりつつある中で、首相が交代しました。それまで国は、異常な価格高騰に対して見て見ぬふりでしたが、高市政権は方針転換を打ち出し、具体的な対策を講じることを明言したことで、さらに市場の警戒感が高まることになりました。
さらなるダメ押しが、高市総理による「台湾有事」発言です。これにより、中国本土からの「買い」がかなり鳴りを潜める形となりました。国内プレイヤーからしてみれば、それまで常客・太客だった中国人の売り先がいなくなったわけなので、「仕入れるのをやめよう」「早く処分しなきゃ」という流れが強まることになりました。とはいえ、足下での景気が悪いわけではないので、すぐに売らなくても良いのでは、という向きもあり、それらが拮抗してじわじわと価格を下げているのが、現状で起こっている「調整局面での揺り戻し」ということなのです。
今後のトレンドはどう変化するか
弊社が出した市場の先行きを示す先行指標を見ると、都心6区など都内で価格が高いエリアの「流通戸数」、つまり物件の在庫は積み上がり続けています（都心6区で5424戸）。
